In de media: Het coronavirus en huurprijsvermindering: Vastgoed Journaal

huurprijsvermindering en het coronavirus

Op de website van Vastgoed Journaal is een publicatie van mr. Tjerk Binnema geplaatst over huurprijsvermindering en het coronavirus. Inmiddels hebben een aantal rechters hierover in kort geding geoordeeld, maar duidelijkheid over de vraag is er nog niet. Het artikel is te raadplegen op de website van Vastgoed Journaal en kunt u eveneens hieronder lezen:

 

Het coronavirus en huurprijsvermindering: hoe zijn de kaarten verdeeld?

Een vraag die inmiddels lange tijd in de lucht hangt, is de vraag of de verplichte sluiting van horeca een verlaging van de huurprijs rechtvaardigt. Inmiddels zijn er vier uitspraken door verschillende voorzieningenrechters in kort geding gedaan. Geeft dat een antwoord op deze vraag? Hoe zijn de kaarten nu verdeeld?

De eerste uitspraak over corona en huurprijsvermindering

De eerste uitspraak over dit onderwerp werd gedaan op 27 mei 2020 door de voorzieningenrechter van de Rechtbank Noord-Nederland, locatie Assen. Aangezien ik hier zelf de verhuurder bijstond, ken ik deze zaak van haver tot gort. De huurder betaalde aanvankelijk helemaal geen huur. Dat was de reden voor de verhuurder om de stap naar de rechter te zetten. Omdat het ging om een zeer grote huurder die ook stelde niet in betalingsonmacht te verkeren, wilde de verhuurder ook geen afspraken maken met deze huurder. Over de verdere achtergrondinformatie van deze en andere te bespreken zaken zal ik verder niet ingaan. Centraal staat namelijk de vraag of de rechter oordeelt dat de verplichte sluiting van het gehuurde ten gevolge van de coronacrisis een gebrek oplevert en of dat een huurprijsverlaging rechtvaardigt.

In deze eerste uitspraak oordeelde de voorzieningenrechter dat in de optiek van de voorzieningenrechter de verplichte sluiting ten gevolge van het coronavirus een gebrek oplevert. De voorzieningenrechter overweegt dat dat in beginsel een beroep op huurprijsverlaging zou rechtvaardigen. Daarom stond dit verweer van de huurder er naar het oordeel van de voorzieningenrechter aan in de weg dat de verhuurder aanspraak kon maken op betaling van de volledige huursom. Omdat de huurder na het starten van de procedure wel aanbood 2/3e deel van de huur te betalen, is de huurder daartoe veroordeeld.

Veel huurders (en hun advocaten) zijn vervolgens met deze uitspraak aan de haal gegaan. In mijn optiek echter te vroeg. Uiteraard heb ik begrip voor het enthousiasme van veel huurders, aangezien zij zich in hun standpunt gesterkt voelden door dit voorlopige oordeel van de voorzieningenrechter, maar deze (voorlopige) vreugde bleek al snel van korte duur.

De tweede uitspraak over corona en huurprijsvermindering

Dat het namelijk niet zo ongenuanceerd ligt als mogelijk afgeleid zou kunnen worden uit de hiervoor genoemde uitspraak van de voorzieningenrechter van de rechtbank Noord-Nederland, blijkt namelijk uit de uitspraak die de voorzieningenrechter van de Rechtbank Overijssel een week later wees in het vonnis van 3 juni 2020. Feitelijk was de casus weliswaar anders, maar ook hier stond de vraag centraal of de verplichte sluiting van de horeca een gebrek oplevert dat een beroep op huurprijsvermindering rechtvaardigt. Ook deze voorzieningenrechter oordeelde dat de verplichte sluiting ten gevolge van de coronacrisis in beginsel een gebrek oplevert – iets dat ik namens de verhuurder in voornoemde zaak als uitgangspunt overigens ook niet heb betwist –. Maar waar de voorzieningenrechter van de Rechtbank Noord-Nederland daar de beoordeling van de zaak stopte, gaat de voorzieningenrechter van de Rechtbank Overijssel in mijn optiek – en ook conform hetgeen ik in de eerdergenoemde zaak zelf verdedigde – terecht verder door stil te staan bij de vraag of dit gebrek wel of niet aan de huurder toerekenbaar is. Als die vraag namelijk bevestigend beantwoord dient te worden, is vanuit huurrechtelijk perspectief namelijk geen sprake van een gebrek en is een beroep op huurprijsvermindering niet mogelijk.

De voorzieningenrechter van de Rechtbank Overijssel oordeelt vervolgens dat de verplichte sluiting van het gehuurde in dit specifiek door de voorzieningenrechter te beoordelen geschil aan de huurder toegerekend dient te worden omdat in de algemene bepalingen die op de huurovereenkomst van toepassing zijn, een bepaling is opgenomen die het risico met betrekking tot het wel of niet beschikken van vergunningen op de huurder rust. Naar het voorlopig oordeel van deze voorzieningenrechter is daarmee het risico van de gedwongen sluiting bij de huurder gelegd en is dit gebrek dus aan de huurder “toerekenbaar”. Dit maakt dat het oordeel in deze zaak nogal casuïstisch van aard is.

Toch gaat deze voorzieningenrechter verder, door ook in zijn algemeenheid iets te zeggen over de toerekenbaarheid aan de huurder. De voorzieningenrechter vervolgt in zijn oordeel namelijk door het volgende te overwegen:

“(…) Ook is verdedigbaar dat de sluiting van overheidswege een omstandigheid is die ingevolge artikel 6:75 BW krachtens de in het verkeer geldende opvattingen voor rekening van de huurder komt.”

Hiermee geeft deze voorzieningenrechter dus aan dat het “verdedigbaar” is dat de verplichte sluiting ten gevolge van het coronavirus aan de huurder toerekenbaar is en dat dat dan dus aan een beroep op huurprijsvermindering in de weg staat. De vraag of dat wel of niet het geval is, wordt echter niet door de voorzieningenrechter beantwoord. Spijtig vind ik persoonlijk dat de voorzieningenrechter van de Rechtbank Noord-Nederland in diens uitspraak niet op dit aspect is ingegaan, met name nu ik namens de verhuurder dit verweer wel heb gevoerd. Had de voorzieningenrechter van de Rechtbank Noord-Nederland hier wel over geoordeeld, dan had dit waarschijnlijk veel duidelijkheid gegeven.

De derde uitspraak over corona en huurprijsvermindering

In de voor zover mij bekend meest recente uitspraak over dit onderwerp gaat de voorzieningenrechter van de Rechtbank Amsterdam in zijn uitspraak van 11 juni 2020 wel in op deze vraag. Ook deze voorzieningenrechter oordeelt dat sprake is van een gebrek. Vervolgens wordt daarbij ingegaan op de vraag of dat gebrek aan de huurder toerekenbaar is. Dat is volgens deze voorzieningenrechter naar zijn voorlopig oordeel niet het geval. In zijn uitspraak overweegt deze voorzieningenrechter echter terecht dat het daarbij gaat om een “voorlopig oordeel” in een kortgedingprocedure. Pas in een zogenaamde “bodemprocedure” kan definitief over deze vraag worden geoordeeld.

Onbeantwoorde vragen over huurprijsvermindering en het coronavirus

De vraag of een huurder wel of geen recht heeft op huurprijsvermindering is dus afhankelijk van de vraag of de verplichte sluiting ten gevolge van het coronavirus wel of niet aan de huurder toerekenbaar is. Op die vraag is tot op heden nog steeds geen antwoord gegeven. Weliswaar hebben de voorzieningenrechters van de Rechtbank Overijssel en de Rechtbank Amsterdam in hun voorlopig oordeel in kort geding omtrent deze vraag iets overwogen, maar pas in een bodemprocedure waarin een beroep op huurprijsvermindering beoordeeld dient te worden, kan deze vraag echt voor het eerst beantwoord worden.  Het is dus een vraag die tot dusverre nog steeds onbeantwoord is gebleven.

Dat geldt ook voor een ander verweer dat tot dusverre nog niet door een rechter in één van de tot op heden gewezen uitspraken is behandeld. In de zaak die speelde bij de Rechtbank Noord-Nederland heb ik namens de verhuurder namelijk verdedigd dat de verplichte sluiting gelegen is in wat in de huurwetgeving een feitelijke stoornis door een derde wordt genoemd. Als het gebrek veroorzaakt wordt door een ander dan de verhuurder en de verhuurder daar ook niet tegen op kan treden is van een gebrek geen sprake. Verdedigd zou kunnen worden dat zo’n situatie zich hier voordoet. De verplichte sluiting is immers het gevolg van de overheidsmaatregel die tot voor kort gold waardoor van het gehuurde in het geheel geen gebruik gemaakt mocht worden. De verhuurder staat daar geheel buiten. Ook dat zou de conclusie kunnen rechtvaardigen dat helemaal niet van een gebrek sprake is en huurprijsvermindering dus ook niet aan de orde is. Ondanks dat ik dit verweer in de zaak bij de Rechtbank Noord-Nederland wel heb gevoerd, is dit verweer daar helaas niet behandeld. Ook dat is dus nog een vraag die onbeantwoord is en het is dus afwachten hoe hier uiteindelijk mee omgegaan moet worden. Pas als er duidelijkheid is over deze vragen, is er ook duidelijkheid over de vraag of de verplichte sluiting ten gevolge van het coronavirus wel of geen recht geeft op een huurprijsvermindering.

Uitsluiting huurprijsvermindering in algemene bepalingen

In een zaak die de voorzieningenrechter van de Rechtbank Gelderland op 29 mei 2020 behandelde, ging het over de huurovereenkomst met betrekking tot het stadion van voetbalclub Vitesse. Hier had het geschil geen betrekking op een horecapand en wat dat betreft is de casus dus anders. Wat wel blijkt uit deze zaak, is dat een uitsluiting van het beroep op huurprijsvermindering in de algemene voorwaarden die op een huurovereenkomst van toepassing zijn aan een beroep op huurprijsvermindering in de weg kan staan. Dat bracht mee dat de rechter als uitgangspunt een beroep op huurprijsvermindering van de huurder onvoldoende succesvol achtte.

Een ander belangrijk aspect waar deze voorzieningenrechter op inging, was de vraag of het mogelijk is hier verandering in te brengen door een beroep te doen op “onvoorziene omstandigheden”. Onder omstandigheden kan het feit dat een bepaalde omstandigheid door contractpartijen bij het sluiten van een overeenkomst “onvoorzien” is, meebrengen dat daar geen beroep op gedaan kan worden. Hiervoor zijn echter alle feiten en omstandigheden van de desbetreffende zaak van belang. Als uitgangspunt zal niemand ontkennen dat huurders en verhuurders deze coronacrisis niet hebben voorzien. Voorafgaand aan het sluiten van de meeste huurovereenkomsten bestond dit virus nog niet eens, althans werden mensen er nog niet mee besmet.

Maar het enkele feit dat het coronavirus en de verplichte sluiting “onvoorzien” waren, brengt echter nog niet mee dat er een terecht beroep kan worden gedaan op het juridische leerstuk van ‘onvoorziene omstandigheden’. Pas wanneer de omstandigheden van het concrete geval daartoe aanleiding geven, kan een beroep op dat leerstuk het ingrijpen op een contractuele verhouding rechtvaardigen. De voorzieningenrechter van de Rechtbank Gelderland oordeelt dat de huurder daar in de door deze voorzieningenrechter te beoordelen casus onvoldoende voor heeft gesteld. Het beroep op onvoorziene omstandigheden wordt daarom afgewezen. Op dit aspect verschilt de uitspraak van de uitspraak van de Rechtbank Noord-Nederland. De voorzieningenrechter van de Rechtbank Noord-Nederland overweegt namelijk dat het coronavirus een onvoorziene omstandigheid is, maar zoals blijkt uit de uitspraak van de Rechtbank Gelderland betekent dat niet dat daardoor direct terecht een beroep op dat juridische leerstuk gedaan kan worden. Zoals de voorzieningenrechter van de Rechtbank Gelderland in zijn vonnis laat blijken, is dat namelijk afhankelijk van alle omstandigheden van het desbetreffende geval. Hetzelfde wordt overwogen door de voorzieningenrechter van de Rechtbank Amsterdam.

In zijn algemeenheid kan daarom ook niet gezegd worden dat een huurder altijd succes zal hebben met een beroep op het leerstuk van ‘onvoorziene omstandigheden’. In tegenstelling daarvan, geef ik een huurder daarop als uitgangspunt weinig kans, aangezien een beroep op het leerstuk van ‘onvoorziene omstandigheden’ slechts in uitzonderlijke gevallen en bij zeer zwaarwegende omstandigheden uitkomst kan bieden.

Conclusie

Inmiddels zijn er dus vier uitspraken van voorzieningenrechters over dit onderwerp bekend. Maar hoe is nu de stand van zaken? Hebben huurders nu wel of geen recht op huurprijsvermindering? Waar bepaalde huurders aanvankelijk aan de haal gingen met de uitspraak van de Rechtbank Noord-Nederland, bleek dat toch te vroeg. Waar de voorzieningenrechter van de Rechtbank Noord-Nederland niet inging op de vraag of de verplichte sluiting ten gevolge van het coronavirus wel of niet aan de huurder toerekenbaar is – ondanks het daartoe gevoerde verweer – deed de voorzieningenrechter van de Rechtbank Overijssel dat wel. Zij het dat de voorzieningenrechter van de Rechtbank Overijssel die vraag beantwoordt door te wijzen naar een specifieke bepaling in de algemene bepalingen die bij de huurovereenkomst horen en in zijn algemeenheid dus geen handvat biedt hoe hiermee om te gaan. Die uitspraak leidde dus weliswaar tot het voorlopig oordeel dat geen recht bestaat op huurprijsvermindering, maar evenzogoed als ik huurders afraad met de uitspraak van de Rechtbank Noord-Nederland aan de haal te gaan, raad ik dat verhuurders af met de uitspraak van de Rechtbank Overijssel. Met name nu de voorzieningenrechter van de Rechtbank Amsterdam overweegt dat de gevolgen van de verplichte sluiting naar zijn voorlopig oordeel niet aan de huurder toerekenbaar zijn, waarbij echter wel terecht wordt overwogen dat het daarbij gaat om een voorlopig oordeel en over de vraag of huurprijsvermindering is toegestaan pas in een bodemprocedure geoordeeld zal worden.

Duidelijkheid over de vraag of de sluiting ten gevolge van het coronavirus een beroep op huurprijsvermindering rechtvaardigt, zal pas komen als in de rechtspraak wordt uitgemaakt of dat aan de huurder of de verhuurder toerekenbaar is. Die vraag is tot dusverre nog niet beantwoord en zal ook pas in een bodemprocedure aan de orde gesteld worden. Dat geldt ook voor de vraag of dit ‘gebrek’ als een feitelijke stoornis door een derde gezien moet worden en dus strikt genomen geen gebrek is dat huurprijsvermindering rechtvaardigt. Ook die vraag zal eerst beantwoord moeten worden, alvorens er duidelijkheid ontstaat over de vraag of de verplichte sluiting ten gevolge van het coronavirus wel of niet huurprijsvermindering rechtvaardigt.

Dat brengt dus mee dat de kaarten weliswaar tussentijds zijn geschud, maar het spel nog niet uit is. Pas zodra een rechter in een bodemprocedure over voornoemde vragen oordeelt, ontstaat daarover meer duidelijkheid. Nu de verplichte sluiting inmiddels echter is opgeheven, is het de vraag of er nog veel procedures zullen volgen. Of dat het geval is, zal de tijd moeten leren. Tot die tijd raad ik zowel huurders als verhuurders echter aan zich niet vast te klampen aan één van de hiervoor besproken uitspraken. Voor beide kampen zijn er weliswaar wat lichtpuntjes in te ontdekken, maar over de kernvraag die huurders en verhuurders verdeeld houdt is dus nog niet definitief geoordeeld.