Het coronavirus: het betalen van de huur in de tweede golf?

corona - covid - leeg restaurant - advocaat huurrecht leeuwarden

Nadat de horeca in maart van dit jaar verplicht moest sluiten, was het een hot item: moeten horecaondernemers de huur van hun bedrijfspand nu wel of niet betalen? En zo ja, moeten horecaondernemers dan de volle huur betalen of de huur met daarop een korting? Nu de verplichte sluiting door het coronavirus inmiddels enige tijd van de baan is, speelt deze vraag momenteel minder. Maar wat gebeurt er bij een tweede golf? Dan zal de vraag bij veel horecaondernemers weer opkomen: moet de huur bij een eventuele tweede sluiting van de horeca wel of niet worden betaald?

Afspraken over huurverlaging

Veel huurders en verhuurders maakten na de sluiting van de horeca afspraken over de huur. Al dan niet werd een tijdelijke korting op de huur afgesproken. Meestal ging het om een tijdelijke verlaging van de huur met percentages van tien tot vijftig procent.

Uitspraken over huurverlaging

Waar de huurder en de verhuurder niet tot afspraken kwamen, leidde het tot een juridisch geschil over de huur. Een aantal rechter is hierover om een oordeel gevraagd. Daarbij stond in de kern de vraag centraal of er voor de horecaondernemer wel of geen recht bestaat op een huurprijsverlaging.

Huurprijsvermindering in een bodemprocedure

Tot nu toe is er in de jurisprudentie alleen door rechters in een kort geding geoordeeld. Een kort geding is een speciale juridische procedure. Het is een snelle procedure waarbij minder plaats is voor bewijsvoering. Het leidt dus ook altijd tot een “voorlopige” beslissing. Daarna is er altijd een tweede kans in een volwaardige procedure, genaamd de “bodemprocedure”.

In de kort geding zaken die hebben gespeeld, is het antwoord op de vraag of een horecaondernemer recht heeft op een verlaging van de huur niet eenduidig beantwoordt. Er is ook niet een consistente lijn in te ontdekken.

Definitief over verlaging van de huur

Een definitief oordeel over de vraag of de verplichte sluiting van de horeca door de overheid wel of niet is toegestaan, zal in bodemprocedures uitgemaakt moeten worden. Daar zal nog wel wat tijd over heengaan. Zo’n bodemprocedure kan eerst gevoerd worden bij de rechtbank en daarna kunnen partijen ook nog in hoger beroep. Na het hoger beroep zou ook nog ons hoogste rechtscollege, de Hoge Raad der Nederlanden, om een oordeel gevraagd kunnen worden. Al met al kan dat jaren duren. Een definitief antwoord op de vraag of het coronavirus een verlaging van de huur wel of niet rechtvaardigt, zal dus vermoedelijk pas over jaren worden gegeven.

Coronavirus als onvoorziene omstandigheid

In de procedures die tot dusverre hebben gespeeld deden veel huurders een beroep op het juridische leerstuk van de “onvoorziene omstandigheden”. De horecaondernemers verdedigen dat het coronavirus een onvoorziene omstandigheid is en hun verhuurders daarom geen aanspraak kunnen maken op betaling van de volledige huurprijs. Als dat beroep zou slagen, zou dat meebrengen dat de verhuurder niet de volledige huur kan vragen.

De meeste rechters nemen wel aan dat partijen beiden het coronavirus niet hebben voorzien. Toch is het oordeel over de vraag of het virus het niet betalen van de volledige huur rechtvaardigt casuïstisch van aard. Alleen wanneer het heel onredelijk is de volle huur te vragen, zou wellicht een beroep op onvoorziene omstandigheden mogelijk zijn. Dat dient dan echter goed gemotiveerd te worden en dat is de taak van de partijen en hun advocaten.

Verhuurders recht op volledige huurprijs

Uitgangspunt daarbij is echter wel dat het contract leidend is. Als uitgangspunt hebben verhuurders dus recht op de volledige huur en kunnen ze daarvan betaling verlangen. Het is aan de huurder om de rechter ervan te overtuigen dat daar verandering in moet komen.

Wel of geen recht op huurprijsvermindering?

De vraag of er wel of geen recht op verlaging van de huur bestaat is tot dusverre dus niet eenduidig beantwoordt. In de recente uitspraken in kort geding procedures blijkt niet van een eenduidig beeld. Een concreet antwoord op deze vraag is dus niet te geven.

Kansen voor huurders en verhuurders

Nu er dus nog geen concrete lijn is gevormd in de rechtspraak, liggen de kansen voor beide partijen eigenlijk nog open. Zowel huurders als verhuurders hebben dus nog steeds de kans dat de rechter één van beiden gelijk geeft.

Advocaat huurrecht

Toch is het wel verstandig dat huurders en verhuurders proberen afspraken te maken over de huur als wij geconfronteerd worden met een tweede golf. Dat dient echter van beide kanten te komen. Daarbij moet natuurlijk niet alleen gekeken worden naar de belangen van huurders, maar ook naar de belangen van verhuurders. Een verhuurder is immers ook afhankelijk van de geldstroom uit de huur die de verhuurder dient te ontvangen.

Als er dus een tweede golf komt, welke kans reëel is, dan is het verstandig te proberen zelf afspraken te maken. Lukt dat niet, dan staat de gang naar de rechter dus nog volledig open. Neem in dat geval contact op met een advocaat gespecialiseerd in huurrecht en die kan u als huurder of verhuurder hierover informeren.

 

Mocht u vragen hebben over huur en het huurrecht, neem dan vrijblijvend contact op met Binnema Advocatuur via 058 – 20 30 193 of info@binnema-advocatuur.nl.