Burengeschillen: beter voorkomen dan genezen! Deel 3: Geschillen over “het recht van overpad”

Burenruzies komen geregeld voor. In een reeks blogs vertel ik hoe u dat kunt voorkomen. In de twee vooorgaande blog vertelde ik over de problemen die kunnen spelen bij de heg en de schutting. Een andere bron van geschillen is “het recht van overpad”, een specifieke vorm van wat juristen noemen de “erfdienstbaarheid”. Hier zal ik in deze blog dan ook aandacht aan besteden.

Ruzie over “het recht van overpad”

Ik zie vaak dat er ruzies ontstaan over de vraag of er wel of geen sprake is van een recht van overpad, in juridisch jargon een “erfdienstbaarheid”. De ene buur heeft sinds jaar en dag het perceel van de buurman gebruikt, maar op enig moment wordt dit aan hem verboden. Er ontstaat dan een conflict over de vraag of er wel of geen sprake is van een erfdienstbaarheid in de vorm van een recht van overpad.

Vestiging in een notariële akte

Om te beoordelen of er wel of geen recht van overpad is, kijk je allereerst in het Kadaster. Het Kadaster is een landelijke organisatie die een register bijhoudt waarin de eigendomsverhoudingen ten aanzien van alle huizen en andere “onroerende zaken” is opgenomen. Een recht van overpad is, zoals hiervoor gezegd, een erfdienstbaarheid. Zo’n erfdienstbaarheid is er alleen als dat in het kadaster is ingeschreven. Daarom moet altijd eerst in het kadaster worden gekeken. Staat de erfdienstbaarheid daar niet in vermeld, dan is er “in beginsel” geen erfdienstbaarheid.

Erfdienstbaarheid en verjaring

Ik schrijf hierbij bewust dat er “in beginsel” dan geen erfdienstbaarheid is. Het juridische leerstuk van “verjaring” kan er soms toe leiden dat er toch sprake is van een erfdienstbaarheid, ondanks dat er niks in het kadaster staat. Door verloop van tijd, veelal 20 jaren, kan namelijk een dergelijke erfdienstbaarheid zijn ontstaan. Door deze verjaring kan dus aanspraak worden gemaakt op de erfdienstbaarheid in de vorm van het recht van overpad. Dan moet er al gedurende twintig jaren van het recht van overpad ongestoord gebruik zijn gemaakt.

Procedure over verjaring en recht van overpad

Om dit af te dwingen zal een gang naar de rechter meestal onvermijdelijk zijn. Tenzij de buurman instemt met de ontstane erfdienstbaarheid. Dan is een inschrijving in het kadaster van een akte van verjaring, opgesteld door een notaris, voldoende.

Conclusie: de erfdienstbaarheid is een bron van burenruzies

Ik geef in een aantal blogs bruikbare tips om burengeschillen te voorkomen. In deze blog heb ik uitgelegd dat het recht van overpad, in juridisch jargon “erfdienstbaarheid” genoemd, vaak tot discussie leidt. Kijk in beginsel in het Kadaster. Staat daar niks in, dan is er in beginsel geen recht van overpad. Maar wees bedacht op verjaring. Na verloop van twintig jaar kan een erfdienstbaarheid ontstaan, ondanks dat daar niks over in het kadaster staat.