Burengeschillen: beter voorkomen dan genezen! Deel 4: Geschillen over “de erfgrens”

Burenruzies komen geregeld voor. In een reeks blogs vertel ik hoe u dat kunt voorkomen. In de voorgaande blog vertelde ik over de problemen die kunnen spelen bij de heg, de schutting en het vaak genoemde recht van overpad. Wat ook vaak leidt tot geschillen is “de erfgrens”. Buren kunnen nogal eens van mening verschillen over de vraag waar nu precies de grens loopt tussen hun percelen. En geloof mij: uit ervaring weet ik dat dat kan leiden tot zeer hoog oplopende geschillen! Veelal gevolgd door zeer uitgebreide juridische discussies op academisch niveau.

Ruzie over “de erfgrens”

Ruzies tussen buren kunnen vele oorzaken hebben, maar wat vrijwel altijd uitmondt in een procedure bij de rechter zijn discussies over waar de erfgrens precies ligt. Vaak gaat het zo dat de ene buur tijdens het uitvoeren van werkzaamheden in zijn tuin erachter komt dat de feitelijke erfgrens anders is dan de juridische erfgrens. Dat is dan de aanleiding om dat bij de buren aan te kaarten.

De juridische erfgrens

Ik sprak zojuist over de “juridische erfgrens”, maar wat is dat dan? Dat is de grens tussen percelen zoals die uit de informatie in het kadaster blijkt. Over beter gezegd, de feitelijke grens die middels veldwerktekeningen in opdracht van het kadaster in het veld zichtbaar gemaakt kan worden. In het kadaster zijn tekeningen van percelen opgenomen, de zogenaamde “kadastrale kaarten”, waarop de grenzen zijn aangegeven. Daarop is te zien hoe de grenzen lopen.

De landmeter

Zo’n kadastrale kaart geeft middels rechte lijnen bij benadering een beeld van waar de erfgrens ligt, maar maakt niet direct zichtbaar waar de grens dan precies ligt in het “veld”. Dus tussen de tuinen van de ruziënde buren. Daarvoor moet een landmeter worden ingeschakeld. Dat is een medewerker van het kadaster die door middel van bepaalde meetpunten de grens in het land kan aanwijzen. Pas zodra die landmeter is geweest, is dus duidelijk waar de juridische grens ligt.

Startpunt van vele discussies

Je zou zeggen dat zo’n bezoek van de landmeter duidelijkheid brengt en partijen de erfgrens respecteren. Niets is echter minder waar. Vaak is dat juist het startpunt van de problemen en worden daarna de formele en juridische standpunten ingenomen. De juridische erfgrens wijkt namelijk vaak af van de feitelijke erfgrens. Eén van beide buren heeft dan dus het land van de andere buur in gebruik en dat zet kwaad bloed.

De erfgrens en verjaring

Ondanks dat de landmeter de juridische erfgrens aanwijst, legt de in het ongelijk gestelde buurman of buurvrouw zich daar veelal niet bij neer. In de meeste gevallen wordt namelijk een beroep op verjaring gedaan. Daar kan je de klok bijna op gelijk zetten! Er wordt dan gezegd dat de situatie zich al meer dan twintig jaar voordoet en dan is het niet meer mogelijk de grond terug te vorderen. Op dat moment begint ook het juridische getouwtrek. Er moet dan namelijk bewijs van de verjaring worden geleverd, meestal met getuigen. Daarnaast zal dan een procedure niet te voorkomen zijn en staan de verhoudingen dus op scherp.

To be continued!

En stel dan dat zo’n beroep op verjaring slaagt: moet de juridische erfgrens dan worden aangepast aan de feitelijke situatie? Totdat de Hoge Raad, ons hoogste Nederlandse rechtscollege, hier in 2017 een interessante uitspraak over deed, was dat wel het uitgangspunt. Maar ik zal u in mijn volgende blog in deze blogreeks uitleggen dat dat niet altijd het geval is. Waar u als lezer in het voorgaande misschien al de kluts kwijt bent geraakt, zal ik u in mijn volgende blog uitleggen dat juristen het nog complexer kunnen maken. To be continued!