Burengeschillen: beter voorkomen dan genezen! Deel 6: Geschillen over “venster en balkons”

burengeschillen vensters en balkons

Burenruzies komen geregeld voor. In een reeks blogs vertel ik hoe u dat kunt voorkomen. In de vooorgaande blog vertelde ik over de problemen die kunnen spelen bij de heg, de schutting en het vaak genoemde recht van overpad. In mijn vorige column vertelde ik over de erfgrens en de problemen die daarover ontstaan. Wat ook geregeld aanleiding geeft tot geschillen zijn “vensters en balkons”. Met name de vraag waar een venster of balkon geplaatst mag worden, leidt geregeld tot problemen en dat terwijl de wet er heel duidelijk over is.

De afstand tot de erfgrens

Het antwoord op de vraag waar een balkon of venster geplaatst mag worden, is door de wetgever gegeven. In artikel 5:50 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (BW) staat daarover het volgende:

“Tenzij de eigenaar van het naburige erf daartoe toestemming heeft gegeven, is het niet geoorloofd binnen twee meter van de grenslijn van dit erf vensters of andere muuropeningen, dan wel balkons of soortgelijke werken te hebben, voor zover deze op dit erf uitzicht geven.”

Binnen twee meter van de erfgrens mogen dus geen vensters of balkons worden gemaakt. De achterliggende gedachte daarbij is dat daardoor de privacy van de buren wordt beschermd.

Op dit uitgangspunt worden echter wel een aantal uitzonderingen gemaakt.

Toestemming van de buren

Allereerst mag een venster of balkon dichter bij de erfgrens worden geplaatst, wanneer de buren daarmee instemmen. Doet zo’n situatie zich voor, dan raad ik u met klem aan om dat goed schriftelijk vast te leggen. Ik heb geregeld gezien dat een cliënt bij mij kwam en aangaf dat de buren toestemming hebben gegeven, maar niks op papier staat. Dan is het lastig om dat te bewijzen.

Ondoorzichtige vensters

Zoals uit de wet blijkt, is het wel toegestaan een venster of balkon te hebben binnen een kleinere afstand wanneer er geen uitzicht is op het perceel van de buren. Wat je daardoor wel eens ziet, zijn vensters die geblindeerd zijn. Als het venster of het balkon geen uitzicht geeft op het perceel van de buren, geldt de afstand van twee meter dus niet.

 Naburig perceel is openbare weg of openbaar water

in het tweede artikellid van artikel 5:50 BW worden nog een aantal andere uitzonderingen gemaakt. Als het aangrenzende perceel een openbare weg of openbaar water betreft, geldt de afstand van twee meter evenmin.

De aanwezigheid van een muur

In hetzelfde artikellid staat ook dat er binnen een afstand van twee meter tot de erfgrens een venster of balkon geplaatst mag worden, indien het uitzicht niet verder reikt dan een zich binnen die afstand bevinden de muur. De gedachte daarachter is dat de buren niet in hun privacy worden aangetast, wanneer er alleen uitzicht bestaat op een muur.

Misbruik van recht

Tot slot geldt in het burenrecht vaak het leerstuk van misbruik van recht. Soms heeft de eigenaar van het aangrenzende perceel er geen enkel reëel belang bij om zich te verzetten tegen de aanwezigheid van een venster of balkon. Als dat geval zich voordoet, zou de eigenaar van het gebouw met het venster of balkon kunnen stellen dat er dan misbruik van recht gemaakt wordt. Uit de jurisprudentie blijkt dat dat wel eens tot succes leidt en het venster of balkon niet verwijderd hoeft te worden.

Vensters of balkons en verjaring

Door verloop van tijd kan het ook zo zijn dat een venster of balkon toch mag blijven zitten ondanks dat het zich binnen de hiervoor genoemde verboden zone van twee meter bevindt. Als die situatie zich al 20 jaar voordoet, kan een beroep op verjaring worden gedaan.

Conclusie vensters of balkons

In de wet is dus duidelijk aangegeven waar vensters of balkons geplaatst mogen worden. Wel zijn er een aantal uitzonderingen. Met name als de buren toestemming geven, raad ik aan omdat goed vast te leggen. Dat voorkomt een hoop ellende als er later discussie over ontstaat.

Meer lezen? Mijn eerdere columns over dit onderwerp kunt u hier vinden:
Deel 5: verjaring, Deel 4: de erfgrens, Deel 3: het recht van overpad, Deel 2: de schutting en Deel 1: de heg.